💠 BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI – DÒNG TÀI SẢN VẬN HÀNH GIÁ TRỊ THẬT
I. Bất động sản thương mại là gì?
Bất động sản thương mại (Commercial Real Estate – CRE) là loại tài sản được xây dựng, sở hữu và vận hành để tạo dòng thu nhập định kỳ, thông qua cho thuê, khai thác dịch vụ hoặc kinh doanh thương mại.
Khác với bất động sản nhà ở – nơi giá trị phụ thuộc vào vị trí và tâm lý sở hữu – bất động sản thương mại được định giá bằng hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền thật.
Đây chính là dòng tài sản “vận hành hóa” nền kinh tế đô thị, phản ánh sức khỏe tiêu dùng, năng suất hạ tầng và khả năng thu hút vốn.
1.1. Các nhóm tài sản thương mại phổ biến tại Việt Nam
- Văn phòng (Office): Cho thuê cho doanh nghiệp, dòng tiền ổn định.
- Retail / Shophouse / Trung tâm thương mại: Tạo doanh thu từ bán lẻ, dịch vụ.
- Công nghiệp (Industrial Real Estate): Kho xưởng, logistics, trung tâm phân phối.
- Khách sạn, Resort, Serviced Apartment: Sinh lời từ du lịch, lưu trú.
- Mixed-use Complex: Tổ hợp tích hợp “Work – Live – Play – Stay”.
1.2. Lợi ích khi đầu tư bất động sản thương mại
- Tạo dòng thu nhập định kỳ từ cho thuê, khai thác dài hạn.
- Tăng giá trị vốn hóa khi NOI (lợi nhuận vận hành ròng) tăng.
- Bảo toàn giá trị trước lạm phát, vì giá thuê thường gắn với CPI.
- Đa dạng hóa danh mục đầu tư, kết hợp nhiều mô hình vận hành.
- Tính thanh khoản cao ở khu vực có lượng khách thật, dòng tiêu dùng mạnh.
1.3. Lưu ý & rủi ro
- Không phải mọi shophouse đều sinh lời – cần hiểu rõ mô hình khai thác.
- Đánh giá kỹ footfall (lưu lượng khách thực) và dân cư hiện hữu.
- Chọn chủ đầu tư & đơn vị vận hành chuyên nghiệp.
- Cập nhật Luật Kinh doanh BĐS 2024, hợp pháp hóa mô hình “đồng vận hành – chia sẻ doanh thu.”
👉 Đây là bước chuyển từ “sở hữu tài sản” sang “vận hành dòng tiền”, mở đường cho thị trường tài chính hóa BĐS Việt Nam 2025–2035.
II. Bức tranh toàn cầu – Dòng vốn dịch chuyển sang tài sản có dòng tiền ổn định
Sau chu kỳ 2020–2023, dòng vốn toàn cầu đang quay lại tài sản tạo dòng tiền thật, đặc biệt tại các thị trường mới nổi như Việt Nam.
Theo Knight Frank Asia-Pacific (2024), có tới 58% quỹ đầu tư khu vực tăng phân bổ vào bất động sản thương mại và logistics–retail, bởi nhóm này định lượng được dòng tiền, giảm rủi ro đầu cơ.
Bối cảnh Việt Nam:
- Tổng doanh thu bán lẻ 2024: ~6,4 triệu tỷ đồng (+9% YoY – GSO).
- Tầng lớp trung lưu: dự kiến đạt 45% dân số vào 2030 (World Data Lab).
- FDI thương mại – dịch vụ: chiếm 15% tổng vốn đăng ký mới 2024 (GSO).
→ Việt Nam đang bước vào thập kỷ tiêu dùng hóa, nơi bất động sản thương mại trở thành lõi vận hành của nền kinh tế thật.
III. Đô thị hóa thế hệ mới – Từ mở rộng quy mô sang tối ưu vận hành
Việt Nam hiện đạt tỷ lệ đô thị hóa khoảng 48%, nhưng hiệu suất kinh tế trên mỗi mét vuông đất vẫn còn thấp so với các nước ASEAN.
Bước vào giai đoạn 2025–2035, chiến lược phát triển đô thị chuyển trọng tâm từ “mở rộng diện tích” sang “tối ưu hiệu quả vận hành.”
Ba mô hình đô thị thương mại thế hệ mới đang hình thành, mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư bất động sản thương mại Việt Nam năm 2025:
🏙 Đô thị nén (Compact City)
Kết hợp nhà ở – thương mại – hạ tầng trong cùng không gian, tạo hệ sinh thái vận hành 24/7 (điển hình: Tây Hồ Tây, Thủ Thiêm).
Đây là dạng tài sản tạo thu nhập bền vững nhờ mật độ sử dụng đất tối ưu và nhu cầu tiêu dùng tại chỗ.
🌴 Đô thị du lịch – bán lẻ (Stay – Spend – Share)
Tích hợp nghỉ dưỡng, mua sắm, giải trí trong cùng điểm đến (như Hạ Long, Đà Nẵng).
Giúp dòng tiền từ du khách và dịch vụ lưu trú luân chuyển quanh năm – mô hình lý tưởng cho bất động sản du lịch thương mại.
🚄 Đô thị kết nối tốc độ cao
Hình thành dọc theo cao tốc, sân bay và tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh.
Tạo ra chuỗi giá trị thương mại – logistics – lưu trú hoàn toàn mới, dẫn dắt xu hướng đầu tư vận hành gắn hạ tầng giao thông.
📊 Theo Savills Việt Nam – Quý I/2025:
- TP.HCM: Giá thuê tầng trệt trung bình ~1,4 triệu đồng/m²/tháng, tăng ~9% YoY; tỷ lệ lấp đầy đạt ~94%.
- Hà Nội: Giá thuê trung bình tăng 6% YoY, riêng khu CBD tăng tới 37%, tỷ lệ lấp đầy ~86%.
Những con số này cho thấy dòng tiền thương mại đang tăng trưởng mạnh, đánh dấu sự chuyển dịch từ “bất động sản sở hữu” sang “bất động sản vận hành” – nơi giá trị tài sản được đo bằng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền thật.
IV. Bản chất tài chính – Bất động sản thương mại là tài sản tạo thu nhập định kỳ
Không giống bất động sản nhà ở, vốn được định giá chủ yếu dựa trên giá đất và vị trí, bất động sản thương mại được đo bằng hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền thực tế.
Nói cách khác, bất động sản thương mại giống như một cỗ máy tạo thu nhập định kỳ – mỗi tháng vận hành, mỗi ngày sinh lời từ cho thuê, dịch vụ, và khai thác mặt bằng.
Giá trị của tài sản không nằm ở việc “chờ tăng giá”, mà ở khả năng duy trì dòng tiền ổn định, dài hạn, giống như một doanh nghiệp thu nhỏ có báo cáo doanh thu và lợi nhuận rõ ràng.
4.1. Cốt lõi dòng tiền: NOI (Net Operating Income)
- Doanh thu khai thác: tiền thuê, dịch vụ, quảng cáo, bãi xe, F&B, sự kiện.
- Chi phí vận hành: bảo trì, quản lý, điện nước, thuế, bảo hiểm, marketing.
👉 NOI càng cao, tài sản càng sinh lời và giá trị càng tăng.
NOI chính là “báo cáo lãi ròng” của bất động sản vận hành – tương tự lợi nhuận sau chi phí của doanh nghiệp.
4.2. Định giá tài sản theo Cap Rate
Ví dụ minh họa:
- Diện tích cho thuê: 5.000 m²
- Giá thuê: 700.000đ/m²/tháng
- Chi phí vận hành: 15% doanh thu
- Cap Rate thị trường: 10%
→ Doanh thu năm: 42 tỷ → NOI: 35,7 tỷ → Giá trị tài sản: ~357 tỷ đồng.
Mỗi 1% tăng trong NOI → giá trị tài sản tăng tương ứng 1%.
Vận hành hiệu quả chính là cách tăng giá trị vốn hóa bền vững nhất.
4.3. Các chỉ số tài chính cốt lõi
| Chỉ số | Ý nghĩa | Ngưỡng tốt |
| NOI | Lợi nhuận vận hành ròng | ≥ 8%/năm |
| Occupancy Rate | Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng | ≥ 90% |
| OCR (Occupancy Cost Ratio) | Chi phí thuê/doanh thu khách thuê | 12–20% |
| Sales/m² | Doanh thu bình quân/m²/năm | 900–1.200 USD |
| Yield on Cost | Lợi nhuận trên chi phí đầu tư | 8–10% |
Hiện tại, các dự án tại Hà Nội – TP.HCM – Hạ Long đạt:
NOI 8–10%/năm, lấp đầy 90–95%, doanh thu 900–1.200 USD/m²/năm – tương đương Bangkok, Kuala Lumpur, Manila.
→ Việt Nam đang tiến gần tới chuẩn tài sản tài chính hóa khu vực.
V. Cách đọc bản đồ dòng tiền – Từ “điểm nóng giá đất” đến “điểm vận hành thật”
Giai đoạn 2016–2021, nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào đất nền – nhà ở, dựa trên kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy ngắn hạn.
Bước sang 2025–2030, xu hướng đang dịch chuyển sang bất động sản thương mại vận hành, nơi giá trị đo bằng hiệu quả khai thác, lượng footfall thật, dòng chi tiêu thật và dòng khách thật.
Bốn tiêu chí nhận diện “điểm vận hành thương mại”:
- Dân cư hiện hữu > 20.000 người, tăng 2–3%/năm.
- Footfall ổn định > 5.000 lượt/ngày.
- Cơ cấu ngành hàng hợp lý: F&B 35–40%, retail 35%, dịch vụ 25%.
- Khai thác linh hoạt theo khung giờ, tận dụng kinh tế ban đêm.
Theo CBRE Việt Nam (2025), các khu mixed-use như Thủ Thiêm (TP.HCM), Tây Hồ Tây (Hà Nội), Hạ Long Marina (Quảng Ninh) đều đạt tỷ lệ lấp đầy >90%, doanh thu F&B chiếm >30% tổng doanh thu khu vực.
→ Hiệu suất vận hành mạnh mẽ – dòng tiền thật – giá trị thật.
VI. Chính sách & Hạ tầng – Đòn bẩy cho chu kỳ 2025–2035
Ba chính sách trọng yếu thúc đẩy thị trường thương mại Việt Nam:
- Luật Đất đai 2024: Mở rộng quyền sử dụng và chuyển đổi đất thương mại – dịch vụ linh hoạt hơn.
- Luật Kinh doanh BĐS 2024: Hợp pháp hóa mô hình thuê – cho thuê lại – đồng vận hành – chia sẻ doanh thu.
- Chiến lược Kinh tế ban đêm (QĐ 1129/QĐ-TTg): Khuyến khích đô thị ven biển mở dịch vụ đến 2h sáng, tăng 30% doanh thu thương mại.
Tam giác Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh đang trở thành vùng kinh tế thương mại năng động nhất miền Bắc nhờ:
- Cao tốc Hà Nội – Hạ Long – Móng Cái hoàn chỉnh.
- Sân bay Vân Đồn công suất 2,5 triệu khách/năm.
- Tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh (VinSpeed/Vingroup) đang nghiên cứu, tạo động lực tăng trưởng dài hạn.
VII. Thương mại – Lớp hạ tầng kích hoạt giá trị đô thị
BĐS thương mại không chỉ là nơi kinh doanh, mà là mạch tuần hoàn kinh tế đô thị, nơi dòng người – dòng khách – dòng tiền gặp nhau:
- Nhà ở: tăng giá trị cho thuê và thanh khoản.
- Du lịch: kéo dài thời gian lưu trú, tăng chi tiêu bình quân.
- Hạ tầng công: tăng hiệu suất sử dụng và nguồn thu thuế địa phương.
Tại Quảng Ninh, 7 tháng đầu năm 2025:
Doanh thu du lịch đạt 36,7 nghìn tỷ đồng, tăng 25% YoY, tập trung tại Hạ Long – Bãi Cháy – trung tâm kinh tế đêm và dịch vụ biển.
→ Thương mại trở thành “mạch tuần hoàn” của đô thị biển hiện đại.
VIII. Các dự án thương mại tiêu biểu tại Hạ Long
🌊 SoraBay Hạ Long: Trung tâm thương mại ven vịnh – mô hình “Stay – Play – Spend.”
🌅 Aria Bay – Marina Bayfront Towers (BIM Group): Biểu tượng thương mại – lưu trú cao cấp.
🌇 Sun Marina Town: Retail by the Sea – phố du lịch quốc tế.
🌴 The Holiday Hạ Long: Boutique retail kết hợp lưu trú – xu hướng “Stay & Spend.”
→ Các dự án này là đại diện tiêu biểu cho dòng tài sản vận hành thật, đang đưa Hạ Long trở thành thủ phủ thương mại – du lịch miền Bắc.
IX. Tầm nhìn 2030–2035 – Khi thương mại trở thành chỉ số sức khỏe đô thị
Đến năm 2035:
- Việt Nam dự kiến có >300 trung tâm thương mại quy mô lớn.
- Doanh thu bán lẻ/m² tăng trung bình 8–10%/năm.
- Kinh tế ban đêm đóng góp 10% GDP dịch vụ quốc gia.
Ba xu hướng dẫn dắt tương lai:
- Đô thị bán lẻ thế hệ mới: Tích hợp Work – Live – Play.
- Kinh tế ban đêm: Đa dạng hóa nguồn thu, kéo dài thời gian khai thác.
- Chuyên nghiệp hóa vận hành: Chuyển từ “cho thuê cố định” sang “chia sẻ doanh thu.”
→ Khi các chỉ số NOI – Occupancy – OCR trở thành chuẩn đo, BĐS thương mại chính thức bước vào kỷ nguyên tài chính hóa.
X. Kết luận – Khi thương mại trở thành bản đồ dòng tiền thật của Việt Nam
Nếu nhà ở là tài sản trú ẩn, thì bất động sản thương mại chính là tài sản vận hành.
Chu kỳ 2025–2035 sẽ chứng kiến sự trưởng thành của nhà đầu tư Việt Nam:
– Từ “sở hữu đất” sang “vận hành giá trị”
– Từ “giữ tài sản” sang “tạo dòng tiền”.
Khi hạ tầng, tiêu dùng và dòng vốn cùng hội tụ, bất động sản thương mại sẽ trở thành bản đồ dòng tiền thật – nơi mỗi mét vuông đất phản chiếu sức khỏe của cả nền kinh tế đô thị.
💠 Đã đến lúc nhà đầu tư Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới – kỷ nguyên của vận hành, dòng tiền và giá trị thật.
👉 Khám phá các dự án thương mại thế hệ mới tại Hạ Long cùng Phú Lâm Property – nơi dòng tiền bắt đầu vận hành bền vững.
Xem thêm các dự án khác Tại đây của Phú Lâm Property.
Truy cập Facebook để đăng ký tư vấn
